中国房地产分析

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访问人Ray , 以R代表。

嘉宾 Lucas 是私募基金分析师, 以L代表。

*嘉宾意见不代表本会立场

R: 今天想跟大家讨论一下房地产的走势, 高兴邀请到我的一位朋友, 他在房地产市场有一定的研究, 所以会讲一下中港房地产的一些概况。 那么今天坐在我身边的就是陆风清, 不如你先介绍一下你的背景。

L: 大家好, 很高兴为大家做这个分享, 我先介绍一下自己, 我是在阿姆斯特丹大学读的是房地产专业, 到深圳到了家房地产咨询公司叫世邦魏理仕从事房地产工作, 现在是在香港一家私募基金做分析员, 平常会研究下房地产。 今天跟大家分享一下我对房地产这几年的观点吧。 这些观点是我的个人想法而已, 如果说觉得有问题的话, 我们可以多交流多沟通。

L: 要了解房地产市场的话, 它是整个宏观经济的一个部份而已, 房地产受宏观经济的影响很重要。 在中国, 跟其他西方国家不一样, 宏观经济除了受市场规律影响, 也受国家政策影响非常的大, 要了解房地产, 先了解我们国家经济是靠什么驱动的。 你可以把国家想象成一家公司, 一家公司要有增长的话, 一般来自于两个方面, 一方面是生产率提高, 比如说从一个小时赚100块钱提升到一分钟赚100块钱, 这样生产率的提高有助于公司增长, 我现在做一分钟就可以完成以前做一个小时的事情。 另外呢, 可以透过公司的现金, 投资新的设备, 我也是可以有增长的。 那么中国呢你可以把它想象成一家公司, 她既有生产率的提升, 比如科技的提升, 我们有腾讯, 华为, 这些公司让我们的生活变得更加便利, 这是一个提升, 另外一个, 主要是靠投资来拉动GDP 的一个增长, 对公司来说是销售的增长, 对国家来说是一个GDP 的增长。 那我们既然是靠投资来拉动的, 每年有GDP 的目标, 这个目标会分摊到个个省, 个个市或县以及镇, 所以在中国, 她不是完全的市场经济, 她是用政治因素在里面, 这里的政治因素他有一个对于官员有考核标准, 其中一个最重要的就是地方的GDP 创造了多少, 地方官员为了满足考核升官, 他们就要迎合上头的要求, 于是有两个方法, 一个就是提高辖区的生产率, 另外一个见效更快的就是做投资, 引进外商过来投资, 或者自己去做投资, 然后通过投资之后就会产生GDP, 是非常快的方法, 所以经常被领导去采用, 这个方法就是用大量的钱去做投入, 往往一些像西部比较贫穷一点的地方, 他们比较难吸引到外资去投资, 往往他需要用投资。 其中一个方法呢, 他可以去借贷。 他可以向金融市场借款, 借到钱之后, 他就去做各种各样的投资, 比如, 建楼, 铁路, 修穚, 做很多事情, 大概在15年的时候呢, 中央政府对地方借贷是放寛的, 所以你可以看到逐年增加, 那么债务增加到一定的程度, 中央政府就发现可能有风险。 当债务增加的太快的话, 如果地方政府还不起了, 会怎么办呢, 其实上就出现了这种情况, 有很多地方债务的利息, 高于财政收入, 也就是说中央不帮他还债的话, 即使不发工务员工资, 不做任何市政开支, 他也无法还债, 这种情况在15年的时候就非常危急, 所以中央就开始逐渐收缩地方政府的债务, 告诉他们不要再借钱了, 如果不借钱了, 那GDP 怎样去拉动呢? 而且对地方经济有很大影响。 本来是要修很多桥, 修很多房子, 这个时候他就要买水泥, 买水管, 基础建设, 修路, 然后就有开支, 那么当地的工程公司他们就会有收入吧, 现在突然之间你不做投资了, 那么做这些市政建设的大量的这些公司也突然间没有收入了, 他们平常做的各种消费, 比如买汽车, 他们这些提供消费的公司也没有钱了。 这个事情呢, 地方政府债务过多, 你不让他投资的话, 整个经济就会垮掉。

L: 突然之间没有人埋单了, 所以剩下的人都没有钱, 现在有两个问题摆在中央政府的面前, 第一个问题是我怎么帮地方政府还债, 第二个是如何继续拉动地方政府的增长, 在不投资的情况下仍然可以发展, 这种才是健康的, 不然就会有衰退的。 后来他们想到一个办法, 也是没有辧法之中的一个辧法, 因为房地产是一个能够周控的一个经济领域吧, 房地产所有的土地供应都是有政府来供应的, 也就是, 他控制了所有行业最终的原材料, 所以他就可以控制这个行业的价格, 如果他在一个地方, 推的土地少一点, 那么其实, 他就可以把这个区域的房地产给拉升吧。 那么他们就用这个方法来解法之前说到的第一个问题就是如何帮地方政府还债, 第二个就是如何拉动地方的经济。 其实很简单, 还债, 我只是把房地产价格拉上去, 我就可以下次把土地价格卖的高一点。 房价拉得高, 土地收入就很高。 通过这种方法, 我就可以有财政收入, 因为我是靠卖土地来赚钱的, 那么就可以拿这个财政收入去还债, 这个就是很好的办法, 因为地方政府他们没有办法, 所以他们就不得不拉升土地的格价。 房地产价格升上去之后, 他是有收入, 但他的收入拿去还债了, 其实没有做一个新的投入呢, 还是没有钱去拉动他的GDP。 那就需要有人买单, 让更多的人去买房, 我们特别可以看到, 先是北上深, 后来, 北上广深, 连广州都开始加入了, 他这个房价提升之后了, 其实他是可以吸引到更多的人去买房的, 因为中国人有一个传统, 就是我们喜欢买房, 我们觉得买房有面子, 我们觉得结婚一定要买房, 如果结婚没有房的, 就会没有面子, 女孩子也不会嫁给你, 而且房价升上去之后呢, 这些结婚的呢就更需要有个房子, 因为没有房子的话, 女孩子嫁给你, 就会没有安全感, 包括因为我们是独生子女, 独生子女的话, 家里只有一个的话, 家里都会很宝贝, 结果呢发现房价贵了, 还是要买, 但是愈买就愈贵。 愈贵又吸引更多的人买, 觉得买房子赚钱, 那我为什么不买呢。 为什么说买房子会拉动地方的GDP 呢, 我买房子我只是给一个3成的首付, 向银行借7成的借贷, 所以就要借很多的钱到房地产中, 实际上就是投你的存款拿来消费, 而且事实上不只是你买房一个人的消费, 把你双方的父母的一辈子的积蓄都拿出来做了这样的一个消费, 做了这个消费后呢, 就可以非常好的解决中央政府遇到的这两个大问题, 大一个问题就是怎么样还贷, 地方政府可以卖更加贵的地方, 卖地赚钱, 另一方面呢, 你买卖房子, 你是要交税的, 这些税呢, 而且这个税和房价成比例的, 你的房价愈高, 你收的税就愈多, 他就通过这个方法, 收到大量的税, 就用这个来还贷, 还有呢可以拉动地方经济, 因为房呢, 这个行业非常特别, 因为采购的东西非常的多, 从一开始请很多的人做设计, 到后来你要采购各种原材料, 各种包括水泥, 沙, 玻璃, 钢铁, 还要做装修, 买要买家电, 所以拉动的行业是特别多的, 所以你发现, 本来是地方政府做一些无谓的投资, 但因为他不能再借债了, 他就需要一些个人, 通过买房的人和双方父母一辈子的积蓄拿来出来再向银行借款, 然后透过杠杆的放大, 来代替地方政府做投资, 那这样子的话, 他就可以满足他的目标, 一个地方政府把债还了, 一个他的GDP 可以继续保持增长, 但这样的话也会带来一个问题, 虽然解决了旧的问题, 但是带来一个新的问题, 就是个人的贷款会无限增加的太快, 快到连个人都负担不起了, 这个时候, 整个经济又会减退, 然后又没有新的钱去拉动经济了, 这个时候, 地方政府又不得不去借债来做投入, 所以因此的话, 房价不能涨的太快, 因为太快的话, 就相当于把未来的消费能力给透支光了, 造成经济过热, 过熟是不好的, 想想看, 你本来是消费100 块钱的, 现在我为了买房子, 我消费1000块钱再借了9000块钱, 消费了10,000 块钱, 那么我本来是1,000 块, 现在是10,000 块, 增长了10倍, 我这个钱就是人家的收入, 我花出去, 别人就赚到这个钱, 他就会花到其他地方去, 然后他在银行眼里就是一个好的客户, 因为他很能赚钱, 银行就更放心把钱贷给他, 所以这个人又可以向银行借更多的钱, 又把这个钱花出去, 花到下一个人身上, 然后这个人又收到更多的钱, 他就银行眼中是个更富有的人, 又可以贷更多的钱, 所以这个是一个讯速放大的一个循环。

但是这个过程造成最大的危机是什么呢, 当人个债务上升到一定的程度, 当有一部份人无法还债的时候, 他的收入就会减少, 他不得不拿大部份的收入去还债, 他的支出就会减少, 他支出减少之后, 别人的收入也会跟着减少, 别人收入减少, 那他在银行心目中的信用就会变差, 银行就不愿意贷款给他, 或者要他提前还贷, 或者不会再贷新的款, 要先把旧贷还了, 这个时候, 呢个人就不得不出还钱, 这个人还了钱, 又没有去消费, 下一个人的收入也跟着变少, 马上就会变成一个恶性循环, 所有人突然之间, 都没有钱了, 那他们没钱, 该怎么辨呢, 我又没钱, 该怎么办呢。 于是要抛售资产, 抛售股票来还债, 股票市场下跌。 我主要的钱都用来买房子, 我为了还贷, 我不得不抛售房产还债, 这个时候, 房产价格大跌, 但是, 一旦股票价格大跌, 房产大跌的时候, 本来在银行眼中, 很多人有很多股票, 房子, 非常值钱的股票房子, 他们是很有信用的, 现在, 房价跌了, 股价跌了, 那是不是, 他们这些人在银行的眼中就变得没那么有信用呢, 变得更加没有信用, 银行是不是更加不愿意借款给到他们呢。 这样会造成更快的恶性循环, 本来收入就灭少呢, 因为客户愿意付的钱少了, 后来又因为我的资产缩水了, 我本来就有非常多的债务, 现在银行又不愿意借钱给我了, 我的收入少呢, 我也还不起债, 只能抛售股票跟房地产, 就会造成整个经济崩溃, 所以政府非常担心房价涨得特别的快, 但政府又害怕房价跌得特别的快, 他们最希望就是穏定, 所以他们就限购, 用限购慢慢的使房价不用变太快, 让我们有时间可以把生产率提高, 把科技能力提高上去, 把经济变得更加健康, 避免房价涨得太快之后, 超过所有人的支付贷款能力, 因为可能会带来一个很大的崩盘, 说回房价, 我们把他放在一个比较大的框架, 我们就可以看到。 接下来呢, 政府会出更多的防控措施, 但房价会大跌吗? 暂时不会大跌, 因为我们看到现在很多人都还需要买房子, 但是都买不到, 现在已经是太高了, 他们没有能力去买, 消费潜力还是在的。 另外一方面, 我们也必需要看到, 现在政府没有别的办法, 只有通过房地产来拉动经济, 所以他们会让房地产大跌吗? 也不会大跌。 所以从当前这个角度来看的话, 我们可以看到, 在中短期内, 房价是不会跌的。 政府会尽可能的控制他上涨的幅度, 但是他应该是不会跌的。 接下来, 我认为房价是会穏定的往上涨, 但是我们最要关注的, 是每个买房人的还贷能力, 如果你发现你外围的人, 他们都还不起房贷了, 很多人都不得不让银行把房子收走, 如果这种情况发生的话呢, 那我们就要非常小心了。 这个可能才是房子真正到了最高峰的时候。 但是现在来看呢, 很多人买了房子, 他们还是还得起房贷的。

就包括你看现在中央都把利息给降下来了, 让每一个人都可以付得起房贷, 所以我个人认为房子不会出现太大的问题, 但是, 当你发现你身边的人开始还不了贷款, 或者房子给银行收走的话, 这个时候你要小心, 这个时候可能就是一个大的拐点, 谢谢。

R: 陆风清讲了一个很详细的, 从经济的角度, 把中国从基本面去分析了下房地产行业的情况。 我自己本身在香港, 我对中国大陆的房地产不是非常了解, 刚刚你从债务说起, 地方政府的债务, 其实这个债务是不是从中央政府在08年发了几万亿货币开始, 是从呢个时候已经把隠藏的危机埋下种子呢, 是不是这样呢?

L: 是的, 本来呢地方政府不用借那么多债, 但是呢个时候我们做了个几万亿, 就是为了刺激经济, 后来发觉这个几万亿投出去以后, 很多都是很低效的。 投到西部, 建了些路, 然后发觉那些公路, 一天也开不了多少辆车, 这个就很低效, 所以政府后来就放开了, 让地方政府自己去借钱, 地方政府去做自己的投资, 但是后来发现让地方政府去自己做投资, 也是非常的低效的。 比如在中西部, 帮农民建了些房子, 然后请农民帮到那些房子去。 但是当地的农民可能就根本不想搬进去, 那么很多地方政府造的这些都是浪费的, 空在那边。

R: 现在空房的情况到底有多严重呢? 你会不会对这方面有了解呢?

L: 现在像一线, 二线城市呢, 因为现在还是有很多人涌进出, 如果他们没有买房, 他们也可以租房, 所以这个市场是健康的, 但是像三线, 四线城市, 因为这些地方没有人涌进出, 然后房子也租不出去, 他们的空置率就会比较高。

R: 我听说过, 有一些城市, 是一个空城。

L: 对。

R: 我听过一个很吓人的一个消息, 我不知道有多真实, 要做空房的统计也不是那么容易, 因为太多太多, 把所有中国的房子加起来的话, 可以把整个地球的人都放进去了, 多到这个程度, 这肯定会有夸张的成份, 但是当初投的几万亿之后所建的房子有多少, 真的是个一大问号。

L: 对的。 房子呢, 还是有人会买, 因为呢他是一个保值的工具, 另外一个地方政府还是希望他可以有上涨, 这样的话, 就可以吸引开发商到当地去买地吧。 所以他们还是希望房地产还会往上涨。

R: 他们地方政府现在要做的就是把自己的债务转移到市民上去。

L: 对对对。

R: 现在大家都不知道什么时候会出现一个拐弯点。 你自己觉得什么时候会发生这个拐弯点呢?

L: 我觉得时间上很难说, 因为这个主要看政府控制房价的一个能力, 如果他涨得太高, 再没有人能够还得起这个债务呢, 然后, 再也没有人愿意去买了, 这个时候可能就是有拐点。 我觉得这个拐点会发生在, 你观察周围的人, 很多人其实只有一套房, 他们收入并不是很高, 他们也有, 一套, 两套, 或者三套的房子的时候, 然后房价还在不停的涨, 这个时候你就要非常非常的小心, 可能呢个时候, 就是拐点。

R: 在香港, 跟中国大陆, 平均工资还是有一点差距, 但深圳的房子价格很多都跟香港差不多, 在南山区那边, 还会比香港的高。

L: 因为一线城市, 他们本身的收入非常高, 现在富人也是非常的多, 一线城市还是有人不断的涌入, 所以这些地方的房价还是很坚挺的, 比如在广州, 现在市中心是30,000 – 40,000 一平。 对于一家两口来说呢, 首付是100 万左右, 通过跟亲戚朋友借, 通过父母, 通过自己一些积蓄, 还是一个能接受的范围。 然后他们的月供是一万块钱左右, 贷200万, 月供一万块钱, 其实现在来说, 像广州收入比较高的话, 他一个月有一万块,

两个人有两万到三万, 占了大概3份之1到2份之1左右, 其实也是个可以接受水平, 所以我个人觉得, 广州的房价, 还没有崩盘的时候。 还没有到很危险的时候, 但是如果我们假设, 如果涨到8万块钱的话, 那就是200 万首付, 那么对于很多人来说就是一个很大的负担, 可能花一辈子的精力, 都储不到200 万, 每个月的供款要2万块左右, 如果他的收入还是只有2万到3万的话, 占他收入的3份之2, 这个时候就很危险了。 所以房价我们看他的絶对价值以外, 我们也要看一家2口或者3口的还贷能力。 如果按掲占到月收入一半以上, 这个时候已经有危险了, 如果是占到3份之2以上的话, 这个时候房价就快爆破了。 因为他们就还不起房, 还不起房的话, 他们的房子会被银行收走, 然后银行会抛售房子, 这个时候房价就会跌, 自己房子跌的同时, 别人的房价也会跟着跌, 所以别人也会跟着抛售, 所以这个时候就会非常危险。

R: 那就是一个骨牌的效应。 其实我们都有一个共同的朋友呀, 是位日本人, 他跟我也比较友好, 他叫木村先生。 我大概08年的时候, 去了一趟日本, 是一个毕业旅行, 大家都知道日本经历过一场很大的泡沬。 导致日本到现在这么多年才回到一个相对合理的水平, 过往从90年代开始房价一直就下跌, 我的资料未必很对, 但就是大概一个这样的情况。 那么我08年那时候去找他呢, 他跟我说他的那个房子是由三代的人一起供那个房子, 才能

供得完, 我希望中国不会像日本一样发生这样的一个情况, 我看他的家庭, 像他哥哥, 星期六星期天都要去工作, 基本上是没有休息的, 把所有人的收入都拿去清缴房地产的贷款, 影响很深远。

L: 他就是非常的危险了, 我在想他的房子是不是很久以前去买的, 然后呢个房价已经非常的高了, 我们要拿日本去比的话, 当年日本的东京的房价, 把它一夜之间卖光的话, 可以把整个美国买下来。 但是现在中国的情况, 北上广深加起来的话, 可以买下一半的美国, 所以跟当时候日本还是有很大的差距的。 而且他房地产崩盘是接着债市崩盘的, 所以那个骨牌頝应非常的大, 所以他的影响就非常的大。 然后最后一个, 日本是一个依赖美国的国家, 事实上, 他的国防也是依赖美国, 所以美国对日本的影响非常的大, 所以当日本跟美国签了一个条款之后, 可以让日圆滙率升了很多, 这个情况絶对不会在中国出现的, 所以说也不用太过的担心, 目前的话, 还不是一个最高的水平。

R: 那么我们讲了好多关于中国的房地产, 我跟陆风清其实都身在香港, 香港这边的房地产也不无多样, 经常都站在全球的最难以负担房价的一个城市, 因为香港跟美国有一个联系滙率的一个政策, 最近美国就加了一次息, 未来还会加两次, 今年起码会有三次, 他这个加息周期的开始, 会对香港带来很大的危险?

L: 因为联系滙率, 美国加息, 香港也一定跟着加息, 这样一定程度会增加购房者的负担。 个人认为, 这是其中一个因素, 加外一个因素也是很重要的, 香港的房地产也受大陆影响非常的大, 有些人呢, 在大陆买了个房子, 赚到钱后, 也在香港买一个房子, 有一些人他希望把子女送出来, 在这边读国际学校, 或者在香港这边有生意, 或者公司在香港有上市, 所以在香港买个房子, 所以香港的房子一直降不下来, 因为国内的市场非常的大, 所以美国加息的影响对香港的这个部份会相对不大, 如果大陆不出现崩盘性的下跌, 香港也不会出现崩盘性的下跌。

R: 刚刚陆风清也提到, 如果你发觉身边的朋友, 他明明收入也不高, 但他就供超过一个房子的时候, 那么就可能是一个危险的情况了。 那我们就今天讲到这里, 希望可以为大家带来一些信息让大家思考一下香港, 大陆房地产的一些走向。 谢谢!

L: 谢谢!

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